Alterações ao regime da Propriedade Horizontal (Lei n.º 8/2022)

A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, introduz profundas alterações ao Regime da Propriedade Horizontal: altera o Código Civil, as normas regulamentares do Regime da Propriedade Horizontal e o Código do Notariado.

As alterações ao Código Civil incluem o título executivo necessário à cobrança de prestações em dívida de condóminos, novas funções do administrador de condomínio e sobre a legitimidade do administrador para agir em juízo. Estas últimas entram em vigor com a publicação do diploma no Diário da República.

O resto da lei entrará em vigor três meses depois, em 10 de abril de 2022.

Modificação do título constitutivo da propriedade horizontal

O Código Civil vai deixar de exigir acordo de todos os condóminos para alterar o título constitutivo. Com as novas regras, a falta de acordo para alteração do título constitutivo em relação às partes comuns poderá ser suprida judicialmente quanto quando:

• os votos dos condóminos que não consintam na alteração fique abaixo de 1/10 do capital investido; e
• a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.

Mantém-se a exigência de escritura pública ou documento particular autenticado, mas o administrador, em representação do condomínio, poderá outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos.

Uma vez que só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública, o eventual acordo será nulo se não cumprir esta regra do Código Civil; esta nulidade pode ser declarada a requerimento os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.

 

Encargos de conservação e fruição

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos que sejam proprietários das frações no momento das respetivas deliberações (NOVO), sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações, salvo disposição em contrário.

As despesas de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação. Para isso, é necessário que esteja previsto no regulamento de condomínio, aprovado sem oposição por maioria do valor total do prédio (NOVO), em vez dos atuais dois terços.

As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. Deixa de se prever aqui expressamente os diversos lanços de escadas. (NOVO)

Passa a prever-se que, caso o estado de conservação das partes comuns de uso exclusivo de um condómino (no âmbito do título constitutivo) possa afetar o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino com uso exclusivo:

• em regra apenas suportará o valor das despesas de reparação na sua proporção;
• pagará as despesas na totalidade se a necessidade de reparações decorrer de facto que lhe seja imputável.

 

Definição de reparações indispensáveis e urgentes

As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.

Passa a prever-se que reparações são aqui indispensáveis e urgentes (NOVO): são as necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios e em bens, e ou colocar em risco a segurança das pessoas.

 

Assembleia dos condóminos

Nos termos do Código Civil, a assembleia dos condóminos reúne-se na primeira quinzena de janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano. Passa a prever-se que essa reunião se possa realizar, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano, se esta possibilidade (NOVO):

• estiver contemplada no regulamento de condomínio; ou
• resultar de deliberação aprovada por maioria da assembleia de condóminos.

A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos

Esta convocatória passa a poder ser efetuada por correio eletrónico (NOVO) para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente; tal deve ficar lavrada em ata com a indicação do email do condómino. O condómino deverá enviar pelo mesmo meio o recibo de receção do respetivo email convocatório.

Segundo o Código Civil, se não comparecer o número de condóminos suficiente, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois. Esta regra mantém-se, mas, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para 30 minutos depois, no mesmo local (NOVO). Esta alteração vem resolver dúvidas que têm sido levantadas nos tribunais; veja-se a título de exemplo, o recente acórdão do Supremo Tribunal de Justiça.

As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico, conforme o caso. O silêncio dos condóminos continua a ser considerado como aprovação da deliberação comunicada. Mantém-se também a regra de que os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador, o seu domicílio ou o do seu representante.

 

Novas funções do administrador de condomínio

Com as novas regras as funções do administrador passam a incluir as seguintes (NOVO):

1. verificar a existência do fundo comum de reserva;
2. exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
3. executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
4. informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitrai, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
5. informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
6. emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração;
7. intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.

Mantêm-se as atribuições que já estavam previstas:

1. convocar a assembleia dos condóminos;
2. elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
3. verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
4. cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
5. realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
6. representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
7. regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
8. prestar contas à assembleia;
9. assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
10. guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;
11. e outras que sejam atribuídas pela assembleia de condóminos.

Em caso de deliberação da assembleia de condóminos sobre obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, para a execução das mesmas (NOVO), desde que o Regulamento de Condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.

O administrador de condomínio que não cumpre as suas funções é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

 

Representação do condomínio em juízo

As alterações em matéria de legitimidade do administrador para agir em juízo, previstas na nova lei, serão imediatamente aplicáveis nos processos judiciais em que seja discutida a regularidade da representação do condomínio, devendo ser encetados os necessários procedimentos a que esta seja assegurada pelo administrador daquele.

Assim, o Código Civil passa a prever que o condomínio seja sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele. O administrador age em juízo no exercício das funções que lhe competem:

• como representante da universalidade dos condóminos; ou
• quando expressamente mandatado pela assembleia de condóminos.

A apresentação de queixas crime pelo administrador relacionadas com as partes comuns, não carece de autorização da assembleia de condóminos (NOVO).

 

Encargos do condomínio em contratos de compra/venda

O Código Civil passa a prever regras sobre a responsabilidade por encargos do condomínio (NOVO).

Assim, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, o condómino deve requerer ao administrador a emissão de declaração escrita (NOVO) da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor, relativamente à fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.

Essa declaração é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa.

Deve ter-se em atenção que a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada, salvo se o adquirente expressamente declarar que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. A declaração tem de constar na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação.

Independentemente da sua natureza, os montantes que constituam encargos do condomínio que se vençam depois da transmissão da fração serão da responsabilidade do novo proprietário.

Referências:

• Projeto de Lei n.º 718/XIV/2 (PSD) – Texto de substituição, de 17.11.2021
• Projeto de Lei 718/XIV/2 [PSD], de 05.03.2021
• Proposta de Lei 92/XIV (GOV), de 10.05.2021
• Código Civil, artigos 1419.º°, 1424.º, 1427.º, 1431.º, 1432.º, 1436.º e 1437.º; novo artigo 1424.º-A
• Código do Notariado, artigo 54.º
• Decreto Lei n.º 268/94 de 25 de outubro (Regime da Propriedade Horizontal), artigos 1.º, 3.º, 4.º e 6.º; novo artigo 1.º-A