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Urbicare Gestão de Condomínios

2 dias atrás

[LEGISLAÇÃO] Novas regras na intimação para obras de manutenção e conservação de execução coerciva

Foram alteradas as regras aplicáveis à intimação para a execução de obras de manutenção, reabilitação ou demolição e sua execução coerciva, considerada pouco eficaz devido a vários problemas.

O diploma entra em vigor a 20 de junho e altera o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU) e o Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado (RERN).

O objetivo é evitar a continuação da degradação do edificado, mesmo com os apoios financeiros já existentes para a reabilitação: o Governo entende que os proprietários estão hoje em condições de cumprir o seu dever legal em matéria de conservação de edifícios e de garantia das condições mínimas de habitabilidade, pelo que a persistência de edifícios degradados é considerada injustificada, lesiva do interesse público e coloca em risco a segurança de pessoas e bens.

Segundo o Executivo, atualmente os municípios não conseguem notificar muitos proprietários para executar obras seja porque são incertos ou o seu paradeiro é desconhecido. Também surgem dificuldades na notificação para a tomada de posse administrativa do imóvel para execução das obras pela câmara municipal, nos casos em que as mesmas não são realizadas pelo proprietário, quando intimado. Por fim, quando a câmara executa as obras necessárias em substituição do proprietário, e quando não haja pagamento voluntário por parte deste, há dificuldades em acionar os respetivos mecanismos de ressarcimento, assumindo os municípios indevidamente os custos com o realojamento definitivo dos inquilinos.

Assim, as novas regras respeitam às seguintes matérias:
notificação para a intimação de ato devido;
tomada de posse para execução de obra coerciva;
criação de mecanismos legais que permitam o ressarcimento de todas as despesas incorridas na execução de obras coercivas por uma autoridade administrativa;
clarificação das exigências de controlo prévio relativas à execução de uma obra determinada por uma autoridade administrativa (regime da comunicação prévia para garantir que a obra a realizar corresponde, no seu âmbito e extensão, ao cumprimento daquela intimação);
potenciar os efeitos de instrumentos já vigentes no ordenamento jurídico, nomeadamente o arrendamento forçado previsto no RJRU.

O RJUE passa a definir o arrendamento forçado que vai permitir às câmaras substituir a execução fiscal de dívidas por falta de pagamento pelos proprietários de obras coercivas que não fizeram mas foram realizadas pelas câmaras municipais. O arrendamento de edifícios ou frações autónomas é assumido pelo prazo necessário ao recebimento do valor em divida através das rendas.

Passa também a prever que as operações urbanísticas que sejam obras resultantes de uma intimação da câmara municipal passam a estar sujeitas a comunicação prévia.

Dever de conservação e obras determinadas pela câmara municipal:

A câmara municipal pode a todo o tempo, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução das obras necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade ou das obras de conservação necessárias à melhoria do arranjo estético que o RJUE agora não prevê.

A notificação da câmara é acompanhada de:
indicação dos elementos instrutórios necessários para a execução daquelas obras (incluindo a indicação de medidas urgentes quando sejam necessárias); e
prazo em que os referidos elementos instrutórios mesmos devem ser submetidos.

A sua falta faz o notificando incorrer em incumprimento do ato, nomeadamente no que respeita a obras coercivas e eventual responsabilidade criminal.

Passa a prever-se que os atos de notificação são eficazes a partir da sua notificação ao proprietário, sendo o registo predial da intimação para a execução de obras ou para a demolição promovido oficiosamente para efeitos de averbamento, servindo de título para o efeito a certidão passada pelo município competente.

O referido registo é cancelado através da exibição de certidão emitida pela câmara municipal que ateste a conclusão das obras ou o cumprimento da ordem de demolição, consoante o caso, ou pela junção da autorização de utilização emitida posteriormente.

O RJUE passa a prever novas regras para obras determinadas pela câmara. Após a entrega dos elementos pedidos no âmbito do dever de conservação, é verificada a sua conformidade com os termos da intimação e com as normas legais e regulamentares em vigor.

A entrega dos elementos vale como comunicação prévia.

Durante a execução da obra, a comissão de vistorias que tiver efetuado a vistoria, ou quem a substitua, acompanha periodicamente o andamento dos trabalhos, para garantia do cumprimento integral da notificação inicial, inscrevendo no livro de obra a data e as conclusões das visitas. A comissão verifica também, com o proprietário, a necessidade de se proceder a alterações aos trabalhos inicialmente previstos, em função de alterações supervenientes detetadas durante a execução da obra e imprevisíveis aquando daquela notificação.

Vistoria prévia:

Do ato que determinar a realização da vistoria e respetivos fundamentos é notificado o proprietário do imóvel, mediante carta registada expedida com, pelo menos, sete dias de antecedência.

Se tal não for possível por desconhecimento da identidade ou do paradeiro do proprietário, a notificação faz-se mediante edital, nos termos estabelecidos no Código do Procedimento Administrativo, sendo, para este efeito, obrigatória a afixação de um edital no imóvel.

Aplicam-se à vistoria as regras previstas no RJUE para as inspeções, com as devidas adaptações.

Obras coercivas:

A câmara municipal poderá tomar posse administrativa do imóvel para dar execução imediata a obras nos seguintes casos:
- o proprietário não iniciar as obras que lhe sejam determinadas;
- o proprietário não apresentar os elementos instrutórios no prazo fixado para o efeito; (NOVO)
- os elementos instrutórios apresentados forem objeto de rejeição; (NOVO)
- o proprietário não concluir as obras dentro dos prazos que para o efeito lhe forem fixados.

À execução coerciva das obras, incluindo todos os atos preparatórios necessários como levantamentos, sondagens, realização de estudos ou projetos, aplicam-se, com as devidas adaptações, as regras previstas no RJUE para a posse administrativa e execução coerciva, para as despesas realizadas com a execução coerciva e para o arrendamento forçado.

Posse administrativa e execução coerciva:

Nos termos do RJUE, o ato administrativo que tiver determinado a posse administrativa é notificado ao dono da obra e aos demais titulares de direitos reais sobre o imóvel por carta registada com aviso de receção.

Com as novas regras, sempre que não seja possível essa notificação postal, nomeadamente por desconhecimento da identidade ou do paradeiro do proprietário, esta é efetuada por edital, nos termos estabelecidos no Código do Procedimento Administrativo, sendo, para este efeito, obrigatória a afixação de um edital no imóvel.

Tratando-se de execução coerciva de uma ordem de demolição ou de trabalhos de correção ou alteração de obras, estas devem ser executadas no mesmo prazo que tenha sido concedido ao destinatário da ordem, que se conta a partir da data de início da posse administrativa. Este prazo passa a poder ser prorrogado nos termos em que seja admissível no regime das empreitadas de obras públicas, previstos no Código dos Contratos Públicos.

O referido prazo suspende-se, com o limite de 150 dias, pelo período em que decorrerem os procedimentos de contratação legalmente devidos relativos à intervenção, entre a decisão de contratar e o começo de execução do contrato ou, no caso das empreitadas, o início dos trabalhos.

Despesas realizadas com a execução coerciva:

As quantias relativas às despesas realizadas no âmbito da posse administrativa e execução coerciva são de conta do infrator, incluindo:
- os custos com o realojamento dos inquilinos a que haja lugar;
- quaisquer indemnizações ou sanções pecuniárias que a Administração suporte para o efeito.

Uma vez notificado o infrator tem agora 20 dias para pagar as quantias voluntariamente. Findo o prazo as quantias são cobradas judicialmente em processo de execução fiscal, servindo de título executivo a certidão, passada pelos serviços competentes, comprovativa das despesas efetuadas.

Refira-se que o prazo para ressarcimento integral das despesas à câmara passa de quatro meses para 20 dias, sendo este novo prazo aplicável às obras iniciadas após 20 de junho.

Para evitar a execução o infrator/devedor pode propor em alternativa ao pagamento, para extinção da dívida, a dação em cumprimento ou em função do cumprimento ou ainda a consignação de rendimentos do imóvel nos termos da lei.

Em alternativa à cobrança judicial da dívida em processo de execução fiscal, e em função de um juízo de proporcionalidade, a câmara municipal pode optar pelo arrendamento forçado segundo as novas regras, notificando o proprietário. Esta notificação conter também o local, o dia e a hora do ato de transmissão da posse.

São gratuitos os atos de registo relativos à inscrição e respetivos averbamentos da intimação municipal para a execução de obras coercivas ou de demolição pelo proprietário de prédio urbano ou fração autónoma, conforme alteração ao Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado.

Obrigação de reabilitar e obras coercivas:

O Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU) passa a impor a reabilitação a proprietários de edifícios ou frações aos quais seja atribuído um nível de conservação 1, 2 ou 3, ou seja, mais um nível do que agora se prevê.

Continua a ser a entidade gestora que determina a realização e o prazo para a conclusão das obras ou trabalhos necessários à restituição das características de desempenho e segurança funcional, estrutural e construtiva do imóvel, de acordo com critérios de necessidade, adequação e proporcionalidade.

Este ato impositivo é eficaz a partir da sua notificação ao proprietário; o registo predial da intimação para a realização das obras de reabilitação é promovido oficiosamente para efeitos de averbamento, servindo de título para o efeito a certidão passada pelo município competente.

O registo apenas pode ser cancelado através da exibição de certidão passada pela entidade gestora que ateste a conclusão das obras, ou pela exibição de autorização de utilização emitida posteriormente.

A entidade gestora tomar posse administrativa dos edifícios ou frações para dar execução imediata às obras determinadas, incluindo todos os seus atos preparatórios necessários, como levantamentos, sondagens, realização de estudos ou projetos quando o proprietário:
- não iniciar as operações urbanísticas compreendidas na ação de reabilitação que foi determinada, incumprindo a obrigação de reabilitar;
- não apresentar os elementos instrutórios solicitados;
- ou não concluir as operações urbanísticas dentro dos prazos que sejam fixados, aplicando-se aqui as regras do RJUE relativas à posse administrativa e execução coerciva, despesas realizadas com a execução coerciva e arrendamento forçado.

Referências:

Decreto-Lei n.º 66/2019 - DR n.º 97/2019, Série I de 21.05.2019
Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), artigos 2.º, 4.º, 89.º, 90.º, 91.º, 107.º e 108.º
Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro (Regime Jurídico da Reabilitação Urbana), artigos 55.º e 59.º
Decreto-Lei n.º 322-A/2001, de 14 de dezembro (Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado), artigo 14.º
Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto (revogado artigo 20.º) ... Ver maisVer menos

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4 dias atrás

[DIREITO] Falta de colaboração na reparação de defeitos na obra: responsabilidade pela ocorrência de incêndio no imóvel

O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o dono da obra é responsável, junto com o empreiteiro, pelos danos resultantes de um incêndio provocado por defeitos na execução da obra, quando não tenha colaborado com aquele na sua eliminação.

O caso:

Em janeiro de 2012 deflagrou um incêndio num apartamento em Lisboa, na zona da chaminé das lareiras, o qual se propagou para a estrutura superior da chaminé e cobertura do imóvel, resultante da existência de defeitos na execução das obras de remodelação do mesmo.
Responsabilizando pelo sucedido a empresa que levara a cabo essas obras de remodelação, acusando-a de ter violado as mais elementares normas técnicas, bem como as especificações técnicas dos equipamentos utilizados, a seguradora do proprietário do apartamento recorreu a tribunal exigindo dela o pagamento das importâncias que fora obrigada a suportar por força do contrato de seguro.
A empresa contestou defendendo que não podia ser responsabilizada pela ocorrência do incêndio, uma vez que se disponibilizara para retificar os eventuais defeitos nos trabalhos por si realizados e que fora o proprietário quem nunca permitira o seu regresso à obra para tal efeito. Referiu ainda que fora este quem contribuíra para a verificação do sinistro, ao fazer uma utilização indevida da lareira, e que esta havia sido instalada por empresas subcontratadas, as quais tinham executado de forma defeituosa os trabalhos.
O tribunal decidiu condenar a empreiteira no pagamento de 45.520,80 euros à seguradora, montante que, após recurso para o Tribunal da Relação de Lisboa, foi reduzido para 13.656,24 euros correspondente a 30% do valor reclamado na ação, levando a seguradora a interpor recurso para o STJ.

Apreciação do Supremo Tribunal de Justiça:

O STJ negou provimento ao recurso ao decidir que o dono da obra é responsável, junto com o empreiteiro, pelos danos resultantes de um incêndio provocado por defeitos na execução da obra, quando não tenha colaborado com aquele na sua eliminação.
A necessária cooperação do dono da obra para a eliminação dos respetivos defeitos constitui uma obrigação do mesmo, podendo a sua violação fazê-lo incorrer em mora. De facto, diz a lei que o credor incorre em mora quando, sem motivo justificado, não aceita a prestação que lhe é oferecida nos termos legais ou não pratica os atos necessários ao cumprimento da obrigação.
Nesse sentido, o dono da obra que não colabora com o empreiteiro na eliminação dos defeitos da obra incorre em mora. Pelo que deflagrando um incêndio causado pelos defeitos da obra durante essa mora do credor, o mesmo deve-se a condutas e a culpas concorrentes do dono da obra e do empreiteiro, uma vez que essa falta de colaboração do dono da obra não é suficiente para, por si só, excluir por completo a responsabilidade do empreiteiro pelos danos gerados pelo cumprimento defeituoso da empreitada.
Só o incumprimento definitivo desse dever de colaboração, e não a mera mora, poderia fazer extinguir por completo a responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos da obra.
Sendo que, segundo o STJ, a atitude do dono da obra merece um juízo de censurabilidade maior do que a atitude da empreiteira, justificando-se a repartição de responsabilidade em 70% e 30%, respetivamente.

Referências:
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no processo n.º 472/14.6TVLSB.L1.S1, de 19 de março de 2019
Código Civil, artigo 570.º e 813.º ... Ver maisVer menos